상속받은 집이 있는데 내 집 먼저 팔면 비과세 될까｜상속주택 1채가 있어도 가능한 경우
원래 살던 집이 한 채 있었는데 부모님 집까지 상속받게 되면 서류상으로는 집이 두 채가 됩니다. 등기까지 마치고 나면 자연스럽게 다음 질문이 생깁니다.
“이제 2주택이 됐는데, 원래 갖고 있던 내 집을 팔면 1세대 1주택 비과세는 못 받는 걸까?”
상속으로 집이 하나 늘어난 경우에는 내가 새 집을 추가로 산 경우와 똑같이 보지 않는 특례가 있습니다. 일정한 요건을 갖춘 상속주택 1채와 상속 당시 이미 갖고 있던 일반주택 1채를 함께 보유하고 있다면, 일반주택을 팔 때 상속주택을 주택 수에서 제외하고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 수 있습니다.
현재 시행 중인 소득세법 시행령 제155조 제2항에도 이 내용이 들어 있습니다. 다만 상속받은 집이 있다는 이유만으로 자동으로 비과세가 되는 것은 아닙니다. 기존 집을 언제 샀는지, 상속 당시 부모님과 같은 세대였는지, 부모님이 주택을 여러 채 갖고 있었는지까지 같이 봐야 합니다.
집이 두 채인데 왜 한 채처럼 볼 수 있을까
예를 들어 본인이 오래전부터 A아파트 한 채를 보유하고 있었다고 해보겠습니다. 그러다 부모님이 돌아가시면서 B주택을 상속받았습니다.
등기부만 놓고 보면 A주택과 B주택, 두 채입니다. 하지만 상속은 본인이 투자 목적으로 새 집을 산 것과는 상황이 다릅니다.
소득세법 시행령 제155조 제2항은 일정한 상속주택과 그 밖의 일반주택을 각각 한 채씩 보유한 상태에서 일반주택을 양도하면 국내에 한 채의 주택만 가진 것으로 보아 1세대 1주택 규정을 적용하도록 하고 있습니다.
여기서 그냥 지나치기 쉬운 표현이 하나 있습니다. 바로 “상속개시 당시 보유한 주택”입니다.
상속이 시작된 뒤 새로 산 집까지 아무 주택이나 이 특례에 들어가는 것은 아닙니다. 원칙적으로 특례를 적용받는 일반주택은 부모님 사망일, 즉 상속개시 당시 이미 갖고 있던 주택이어야 합니다. 현행 시행령도 일반주택을 상속개시 당시 보유한 주택 등으로 한정하고 있습니다.
예를 들어 내 집을 2019년에 샀고 부모님이 2024년에 돌아가셔서 집을 상속받았다면 상속주택 특례를 검토해볼 수 있는 구조입니다.
반대로 2024년에 먼저 부모님 집을 상속받은 뒤 2025년에 새 집을 샀다면, 그 새 집을 나중에 팔면서 같은 상속주택 특례를 그대로 적용할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
내 집을 먼저 파는지가 중요한 이유
집이 두 채가 됐다고 해서 어느 집을 먼저 팔아도 결과가 같은 것은 아닙니다.
이 상속주택 특례는 상속주택을 가진 상태에서 기존 일반주택을 양도할 때 적용하는 규정입니다.
원래 갖고 있던 A주택을 먼저 팔면 상속주택 B를 주택 수에서 제외하고 A주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 수 있습니다.
반대로 상속받은 B주택을 먼저 판다면 이야기가 달라집니다. 제155조 제2항은 상속주택 자체를 먼저 팔 때 그 주택을 자동으로 비과세해주는 규정이 아닙니다. 상속주택을 양도할 때의 세금은 해당 주택의 취득가액, 보유기간과 다른 적용 규정을 따로 확인해야 합니다.
그래서 상속 후 주택이 두 채가 된 상태에서는 세금부터 계산하기보다 “내가 지금 팔려고 하는 집이 상속 전부터 가지고 있던 일반주택인지”를 먼저 보는 편이 빠릅니다.
상속주택을 빼준다고 내 집이 자동으로 비과세되는 건 아닙니다
상속주택 특례에서 가장 헷갈리기 쉬운 부분입니다.
상속주택을 주택 수에서 제외할 수 있다는 것과, 내가 파는 일반주택이 무조건 비과세라는 것은 같은 말이 아닙니다.
상속주택을 제외한 뒤에도 내가 파는 집 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야 합니다. 기본적으로 보유기간을 확인해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택 등은 적용되는 거주요건도 따로 살펴봐야 합니다.
예를 들어 상속주택은 특례 대상에 해당하지만, 내가 파는 기존 아파트를 산 지 얼마 되지 않았다면 “상속주택을 빼니까 한 채”라는 이유 하나만으로 비과세가 확정되지는 않습니다.
그래서 실제로는 두 번 나눠서 보는 게 편합니다.
먼저 상속주택이 제155조의 특례 대상인지 확인하고, 그다음 내가 파는 기존 집이 제154조의 1세대 1주택 보유·거주 요건을 갖췄는지 확인합니다.
부모님이 집을 여러 채 갖고 있었다면 한 채를 골라야 합니다
부모님이 돌아가실 당시 주택을 한 채만 보유하고 있었다면 비교적 단순합니다.
그런데 피상속인이 주택을 두 채 이상 갖고 있었다면 상속받은 주택 전부를 특례 대상으로 보는 것은 아닙니다.
현행 시행령 제155조 제2항은 여러 채가 있을 때 특례 대상으로 인정할 상속주택 한 채를 정하는 순서를 두고 있습니다. 먼저 피상속인이 가장 오래 소유한 주택을 보고, 소유기간이 같다면 거주기간이 긴 주택을 봅니다. 소유기간과 거주기간까지 같다면 상속개시 당시 실제 거주한 주택을 우선합니다. 그 밖의 경우에는 기준시가 등 다음 기준을 적용합니다.
그래서 부모님에게 두 채를 상속받았다고 해서 두 주택을 전부 빼고 내 기존 집을 1주택으로 보는 방식은 아닙니다.
상속재산을 확인할 때는 내가 받은 집만 보지 말고 부모님 명의로 상속개시 당시 몇 채가 있었는지부터 같이 확인해야 합니다.
부모님과 같은 세대였다면 등본을 한 번 더 봐야 합니다
부모님과 따로 살다가 집을 상속받은 경우와 원래 한 세대로 살다가 상속받은 경우도 세법상 판단이 같지 않습니다.
현행 제155조 제2항은 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였던 경우 일반적인 상속주택 특례 적용을 제한하고 있습니다.
다만 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 동거봉양처럼 법에서 인정하는 경우에는 예외가 있습니다. 시행령에는 일정한 동거봉양 합가 후 상속이 발생한 경우, 합가하기 전부터 부모님이 보유하고 있던 주택을 상속주택으로 인정하는 규정이 들어 있습니다.
이 부분은 기억에 의존하기보다 주민등록등본이나 초본을 놓고 부모님 사망 당시 세대 구성이 어떻게 되어 있었는지 보는 편이 낫습니다.
상속세 신고할 때 크게 의식하지 않았던 세대 구성이 몇 년 뒤 내 집을 팔 때 양도소득세 판단에서는 중요한 조건이 될 수 있습니다.
형제자매와 공동으로 상속받았다면 지분도 봅니다
부모님 집을 형제자매가 함께 상속받았다면 상황이 조금 달라집니다.
공동상속주택은 일반주택을 양도할 때 원칙적으로 해당 공동상속주택을 각 상속인의 주택으로 보지 않는 규정이 있습니다. 하지만 모든 공동상속인이 똑같이 제외되는 것은 아닙니다.
상속지분이 가장 큰 상속인은 그 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 최대 지분자가 두 명 이상이면 해당 집에 거주하는 사람을 먼저 보고, 그 기준으로도 정해지지 않으면 최연장자를 기준으로 판단합니다.
그래서 형제들과 지분으로 나눠 받았다는 사실만 보고 “나는 지분만 있으니 주택 수에서 무조건 빠진다”고 단정하면 안 됩니다.
상속주택 비과세 자가 진단표
세금 계산기를 먼저 두드리기보다 아래 순서대로 확인해보면 내 상황에서 어느 부분을 더 확인해야 하는지 찾기 쉽습니다.
| 순서 | 확인할 것 | 내가 볼 기준 | 다음 확인 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 기존 집 취득 시기 | 부모님 사망일인 상속개시일보다 먼저 보유하고 있던 주택인지 확인합니다. |
맞으면 2단계로 넘어갑니다. 상속 후 새로 취득한 주택이라면 같은 특례 적용 여부를 별도로 봐야 합니다. |
| 2단계 | 상속 당시 세대 | 상속개시 당시 부모님과 원칙적으로 별도 세대였는지 확인합니다. |
별도 세대라면 3단계로 넘어갑니다. 같은 세대였다면 동거봉양 합가 등 예외가 있는지 확인합니다. |
| 3단계 | 어느 집을 파는지 | 상속주택이 아닌 기존 일반주택을 양도하는지 확인합니다. |
일반주택을 판다면 4단계로 넘어갑니다. 상속주택을 먼저 파는 경우에는 이 특례와 별도로 과세 여부를 판단합니다. |
| 4단계 | 부모님 주택 수 | 부모님이 상속개시 당시 주택을 한 채만 보유했는지 확인합니다. |
한 채였다면 5단계로 넘어갑니다. 여러 채였다면 법에서 정한 순위에 따른 상속주택인지 확인해야 합니다. |
| 5단계 | 기존 집 비과세 요건 | 내가 파는 일반주택이 보유기간 요건을 갖췄는지, 필요한 경우 거주기간 요건도 충족했는지 확인합니다. | 모두 맞는다면 상속주택 특례를 적용한 1세대 1주택 비과세 여부를 최종 검토할 수 있습니다. |
자가진단표의 조건이 모두 맞더라도 실제 비과세 여부는 세대 구성, 공동상속 지분, 피상속인의 다른 주택 보유 여부, 주택 취득 시기와 거주 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 집을 팔기로 계약하기 전에는 국세청이나 세무전문가에게 본인 자료를 기준으로 최종 확인하는 편이 안전합니다.
세금 계산보다 날짜 세 개를 먼저 적어보는 게 낫습니다
양도소득세 이야기가 나오면 예상세액부터 계산해보고 싶어집니다. 그런데 상속주택 특례는 금액보다 날짜를 먼저 정리해야 구조가 보입니다.
종이나 휴대전화 메모장에 세 날짜를 적어보면 됩니다.
내 집을 산 날짜, 부모님 사망일, 그리고 내 집을 팔 예정인 날짜입니다.
기존 집 취득일이 상속개시일보다 앞에 있는지 보고, 그다음 현재까지 보유기간과 필요한 거주기간을 확인합니다. 여기에 상속 당시 주민등록상 부모님과 별도 세대였는지를 붙이면 상속주택 특례를 검토할 때 필요한 기본 자료가 거의 정리됩니다.
부모님이 주택을 여러 채 보유하고 있었다면 상속재산 관련 서류와 등기부등본도 함께 꺼내놓는 게 좋습니다. 어떤 집을 얼마나 오래 갖고 있었는지까지 확인해야 특례 대상 상속주택을 가려낼 수 있기 때문입니다.
2주택으로 보인다고 바로 비과세를 포기할 필요는 없습니다
상속등기가 끝난 뒤 부동산 보유내역을 보면 집이 두 채로 표시됩니다. 그 화면만 보고 기존 집을 팔면 무조건 2주택자로 세금을 낸다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 상속 때문에 늘어난 주택에는 별도의 판단 규정이 있습니다. 내가 상속 전에 가지고 있던 일반주택을 팔 예정이라면 주택 수만 보고 결론을 내리기보다 상속주택 특례에 들어오는지부터 확인할 필요가 있습니다.
집을 팔기 전에는 등기부등본에서 기존 집 취득 시점을 보고, 주민등록등본에서 상속 당시 세대 구성을 확인해보세요. 부모님이 여러 채를 보유했다면 부모님 주택의 취득일과 거주기간도 같이 확인해야 합니다.
그 자료까지 정리해 놓으면 세무 상담을 받을 때도 “상속주택이 있는데 비과세 되나요?”라고 막연하게 묻는 대신 내 상황에 맞는 답을 훨씬 빠르게 확인할 수 있습니다.
공식 확인처
상속주택 비과세는 실제 양도 시점의 법령과 개별 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 집을 팔기 전에는 아래 공식 사이트에서 현행 규정과 최근 질의회신을 한 번 더 확인하는 게 좋습니다.
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