상속받은 집에도 취득세를 내야 할까｜상속세와 별도로 나오는 이유
부모님 집을 상속받았는데 상속세를 계산해 보니 낼 세금이 없었다. 여기까지 확인하면 세금 문제도 끝났다고 생각하기 쉽다.
그런데 상속등기를 알아보다 보면 다시 ‘취득세’라는 세금이 나온다. 집을 산 것도 아니고 매매대금을 지급한 것도 아닌데 왜 취득세를 내야 하는지 납득이 잘 안 될 수 있다.
상속세와 취득세를 각각 따로 계산하는 이유부터 보면 의외로 단순하다. 두 세금은 같은 집을 보고 있어도 세금을 매기는 기준이 서로 다르기 때문이다.
상속세가 0원이어도 취득세는 남을 수 있다
상속세는 사람이 사망하면서 이전되는 상속재산 전체를 기준으로 계산하는 국세다.
예금만 보는 것도 아니고 집 한 채만 따로 떼어 계산하는 것도 아니다. 상속재산과 채무, 공과금, 각종 상속공제 등을 반영해 과세표준을 계산한다. 국세청 상속세 신고서도 상속재산 평가, 채무·공과금, 배우자 상속공제 등을 함께 반영하도록 되어 있다.
취득세는 출발점이 다르다.
지방세법에서는 부동산을 상속으로 취득한 경우에도 취득세를 부과한다. 현행 지방세법 제11조를 보면 상속으로 부동산을 취득했을 때 농지는 2.3%, 농지가 아닌 부동산은 2.8%의 표준세율을 두고 있다.
예를 들어 부모님이 남긴 재산을 계산했더니 공제 등을 적용한 뒤 상속세 납부액이 0원이 됐다고 해보자.
그렇다고 부모님 명의 아파트를 자녀가 상속받은 사실까지 없어지는 것은 아니다. 부동산을 상속으로 취득했다는 사실을 기준으로 취득세 문제는 따로 남는다.
그래서 상속세가 없다는 말과 상속받은 집에 세금이 전혀 없다는 말은 같은 의미가 아니다.
등기를 늦게 하면 취득세도 나중에 내면 될까
상속주택에서 실제로 더 신경 써야 할 부분은 세율보다 날짜다.
상속인들끼리 재산을 어떻게 나눌지 결정하지 못해 상속등기가 몇 달 늦어지는 경우가 있다. 이때 취득세도 등기하는 날부터 계산한다고 생각하면 신고기한을 잘못 잡을 수 있다.
지방세법은 상속으로 취득하는 경우 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 취득세를 신고하고 납부하도록 정하고 있다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월이다.
가령 아버지가 2026년 4월 18일 사망했고 상속등기를 9월에 한다고 해보자.
취득세 신고기한을 9월부터 새로 계산하는 게 아니다. 상속개시일이 속하는 4월의 말일을 기준으로 6개월을 보게 된다.
가족끼리 “아직 누가 집을 가져갈지 결정하지 않았다”는 사정과 세법상 신고기한이 반드시 같이 움직이는 것은 아니다.
상속 협의가 길어질 것 같다면 등기 날짜보다 사망일이 속한 달의 말일을 먼저 달력에서 확인해 두는 편이 낫다.
관련 내용은 이미 발행한 아래 글에서 취득세 신고기한만 따로 자세히 다뤘다.
→ 함께 읽기: 상속등기 6개월 지나면 어떻게 될까｜과태료보다 먼저 확인할 취득세 기한
‘집값 × 2.8%’로 바로 계산하지 않는 이유
상속주택 취득세를 검색하면 2.8%라는 숫자가 먼저 눈에 들어온다.
현행 지방세법상 농지가 아닌 부동산을 상속으로 취득하는 경우 표준세율이 2.8%인 것은 맞다.
그런데 아파트 시세가 7억 원이라고 해서 바로 7억 원 × 2.8%로 세금을 확정하면 안 된다.
상속은 매매처럼 실제로 주고받은 매매가격이 없다. 취득세를 계산할 때 어떤 금액을 과세표준으로 적용하는지 별도로 확인해야 한다.
그래서 하나의 집을 놓고도 부동산 중개사이트에 표시되는 시세, 상속세를 계산하면서 평가한 재산가액, 취득세에서 사용하는 과세표준이 서로 같다고 단정할 수 없다.
상속세 계산에 사용했던 숫자를 그대로 가져와 취득세율만 곱하는 방식이 맞지 않을 수 있는 이유다.
실제 신고 전에 위택스나 부동산 소재지 관할 시·군·구청 지방세 담당부서에서 과세표준을 함께 확인하는 게 안전하다.
상속받은 집이면 모두 똑같은 세율이 적용될까
한 가지가 더 있다.
상속으로 집을 취득했다고 해서 모든 사람이 똑같은 방식으로 세금을 계산하는 것도 아니다.
현행 지방세법 제15조에는 상속으로 취득하는 부동산 가운데 대통령령에서 정하는 1가구 1주택 등에 대해 세율 특례를 적용하는 규정이 있다.
그래서 “내 명의 집이 없으니 무조건 해당하겠지”라고 생각하기보다 상속 당시 가구 구성과 다른 주택 보유 여부를 함께 확인할 필요가 있다.
특히 공동상속이라면 더 단순하지 않다. 지방세법 시행령에는 여러 상속인이 하나의 주택을 공동으로 상속한 경우 주택 수를 판단할 때 지분이 가장 큰 상속인을 우선 보고, 같은 지분자가 여러 명이면 거주자, 그다음 연장자 순으로 판단하는 규정도 있다.
집 한 채를 형제 세 명이 공동으로 받았다고 해서 각자의 상황을 단순히 ‘집 3분의 1채’로만 보면 안 되는 이유다.
형제끼리 아직 합의가 안 됐다면
취득세를 계산하려는데 정작 누가 집을 상속받을지 결정되지 않은 집도 있다.
법정상속지분대로 공동상속을 할 수도 있고, 협의분할을 통해 한 사람이 집을 받고 다른 상속인은 예금이나 다른 재산을 받을 수도 있다.
이 경우 취득세만 먼저 계산하려고 하기보다 최종적으로 누가 어느 지분을 취득하는지를 먼저 확인하는 게 순서에 가깝다.
또 한 명이 상속재산분할협의에 동의하지 않는다고 해서 상속과 관련된 모든 등기 절차가 무조건 멈추는 것도 아니다. 법정상속분에 따른 등기와 협의분할에 따른 등기는 구분해서 볼 필요가 있다.
이 부분은 이미 작성한 글과 바로 연결된다.
→ 함께 읽기: 형제 한 명이 상속 합의 안 하면 등기 못 할까｜도장 없이 가능한 경우도 있습니다
어디에서 확인하면 될까
상속주택 취득세는 검색해서 나온 세율 하나만 확인하고 끝내기에는 변수가 있다.
현재 법령은 국가법령정보센터에서 지방세법 제11조·제15조·제20조와 관련 시행령을 확인할 수 있다. 지방세법 제20조에는 상속 취득세 신고·납부기한이 명시돼 있다.
취득세 신고와 납부는 위택스에서 확인할 수 있고, 실제 상속주택의 과세표준이나 1가구 1주택 특례 적용 여부가 애매하면 해당 부동산 소재지 시·군·구청 취득세 담당부서에 확인하는 게 가장 확실하다.
상속세 신고 여부와 공제, 상속재산 평가 기준은 국세청 상속세 안내에서 확인하면 된다. 국세청은 상속세 신고서를 원칙적으로 피상속인의 주소지를 관할하는 세무서에 제출하도록 안내하고 있다.
상속세 계산 결과가 0원이었다면 서류를 바로 덮기보다 마지막으로 사망한 날짜, 상속받을 사람의 주택 보유 상황, 집을 최종적으로 누가 받을지 세 가지를 적어보는 게 좋다.
그 세 가지가 정해져야 상속받은 집의 취득세도 제대로 계산할 수 있다.
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