형제끼리 집 한 채 상속받으면 어떻게 될까

형제끼리 집 한 채 상속받으면 어떻게 될까｜공동명의와 협의분할 차이

9월 06, 2026

형제끼리 집 한 채를 상속받을 때 공동명의와 협의분할 차이를 비교하는 상속 상담 이미지

부모님 명의의 집 한 채가 남았고 상속인은 형제 둘뿐이라고 해보겠습니다. 별다른 유언도 없습니다.

이 경우 “형제니까 집을 무조건 절반씩 공동명의로 해야 하나?”라는 생각이 먼저 들 수 있습니다. 민법상 같은 순위의 상속인이 여러 명이면 상속분은 균등하게 정해지므로 형제 둘이라면 기본적인 법정상속분은 각각 1/2입니다.

그렇다고 등기까지 반드시 1/2씩 해야 하는 것은 아닙니다.

공동상속인은 협의해서 상속재산을 나눌 수 있습니다. 그래서 집을 형제 공동명의로 남겨둘 수도 있고, 형제 중 한 명이 집을 상속받도록 정할 수도 있습니다.

어느 쪽이 더 유리한지는 ‘명의를 몇 명으로 할 것인가’만 보고 결정하기 어렵습니다. 앞으로 누가 그 집에서 살 것인지, 매도할 계획이 있는지, 다른 상속재산은 있는지까지 같이 봐야 합니다.

형제 둘이면 일단 1/2씩 상속받는다고 보면 될까

부모 중 한 분이 사망했고 배우자는 이미 없으며 자녀 둘만 상속인이라고 가정해보겠습니다.

유언이나 특별한 사정이 없다면 두 자녀의 법정상속분은 각각 1/2입니다. 민법 제1009조는 같은 순위의 상속인이 여러 명일 경우 상속분을 균등하게 하도록 정하고 있습니다.

집이 4억원이라면 개념상 형은 2억원, 동생도 2억원 상당의 상속분을 갖는 식입니다.

여기서 자주 놓치는 부분이 있습니다.

법정상속분 1/2이 곧 반드시 집의 등기지분 1/2을 의미하는 것은 아닙니다.

민법 제1013조에 따르면 공동상속인은 협의를 통해 상속재산을 분할할 수 있습니다. 형제 둘이 모두 동의한다면 집을 공동명의로 할 수도 있고 특정 형제 한 명이 집을 상속받도록 정하는 것도 가능합니다.

공동명의로 그대로 두면 어떻게 되나

가장 단순하게 생각할 수 있는 방식은 형제 둘이 집을 1/2씩 상속받아 공동명의로 등기하는 것입니다.

예를 들어 부모님에게 4억8천만원짜리 아파트 한 채만 있고 자녀 두 명이 상속인이라면 각자 1/2 지분을 갖는 형태입니다.

이 방식은 법정상속분과 등기지분이 같아 구조를 이해하기 쉽습니다.

하지만 상속이 끝난 뒤 실제 생활에서는 다른 문제가 생길 수 있습니다.

형은 집을 계속 보유하고 싶고 동생은 빨리 팔고 싶을 수 있습니다. 한 명이 그 집에서 살고 다른 사람은 별도로 집을 보유하고 있을 수도 있습니다. 집 전체를 매도하거나 재산을 처분하는 단계에서는 공동소유자끼리 의견을 맞춰야 하는 상황도 생깁니다.

그래서 “일단 반반으로 해두자”가 항상 가장 간단한 선택은 아닙니다.

특히 형제 중 한 명이 앞으로 그 집에서 계속 살 계획이 분명하다면 등기 전에 협의분할까지 검토할 이유가 있습니다.

집을 형 한 명 명의로 상속받는 것도 가능합니다

상속재산분할협의가 이루어지면 법정상속분과 다르게 재산을 나눌 수 있습니다.

가령 상속재산이 다음과 같다고 해보겠습니다.

아파트 4억8천만원
예금 1억6천만원
상속인 형제 2명

총재산은 6억4천만원입니다.

두 사람이 합의해 형은 아파트를 받고 동생은 예금을 받도록 정할 수 있습니다. 꼭 각각의 재산을 절반씩 쪼개야 하는 것은 아닙니다.

민법에서는 공동상속인들이 협의해 상속재산을 분할할 수 있도록 하고 있으며, 상속재산분할은 원칙적으로 상속이 개시된 때로 소급해 효력이 발생합니다. 제3자의 권리를 해할 수는 없습니다.

이 때문에 처음부터 협의분할을 통해 특정 상속인이 집을 취득하는 것과, 이미 지분별로 등기를 마친 후 형제끼리 다시 지분을 넘기는 것은 세금 측면에서도 같은 문제로만 볼 수 없습니다.

이 차이가 이 글에서 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다.

“집은 네가 갖고 대신 내 몫 2억원 줘”는 조금 다릅니다

상속재산이 집 한 채뿐인데 형이 집을 모두 가져가기로 하고 자기 돈으로 동생에게 일정 금액을 지급하는 경우가 있습니다.

겉으로 보면 이것도 상속재산을 공평하게 나누는 것처럼 보입니다.

세금에서는 지급하는 돈의 성격까지 살펴볼 필요가 있습니다.

국세청 상속세·증여세 집행기준에서는 상속재산을 협의분할하면서 특정 상속인이 자신의 상속지분을 포기하고 그 대가로 다른 상속인에게서 현금 등을 받는 경우, 해당 상속지분이 다른 상속인에게 유상으로 이전된 것으로 본다고 설명하고 있습니다.

예를 들어 부모님에게 5억원짜리 집 한 채만 있고 형제 둘이 각각 1/2씩 상속받을 상황이라고 해보겠습니다.

형이 집 전체를 갖고, 그 대신 자신의 개인 자금 2억5천만원을 동생에게 지급하기로 했다면 단순히 “협의분할이니까 아무 세금 문제도 없다”고 단정하기 어렵습니다.

반면 상속재산 안에 집뿐 아니라 예금·토지 등 다른 자산이 있고 이를 나누는 과정에서 한 명이 집을, 다른 사람이 다른 상속재산을 받는 것은 사실관계가 다릅니다.

그래서 집 한 채를 한 명에게 몰아주면서 다른 형제에게 돈을 지급하려는 경우에는 그 돈이 상속재산인지, 상속인의 개인 돈인지를 먼저 구분해 보는 것이 좋습니다.

이미 1/2씩 등기한 뒤 한 명에게 몰아주면?

이 부분도 처음 협의할 때와 결과가 달라질 수 있습니다.

상속세 및 증여세법 관련 국세청 해석에서는 상속재산에 대해 등기 등으로 각 상속인의 상속분이 확정된 뒤 다시 협의해 특정 상속인이 당초 상속분을 초과해 취득하는 경우, 일정 요건에서는 감소한 상속인으로부터 증여받은 것으로 볼 수 있다고 설명합니다. 다만 상속세 신고기한 안의 분할이나 무효·취소 등 정당한 사유가 있는 경우에는 예외가 있습니다.

그래서 이런 순서는 주의할 필요가 있습니다.

처음에는 형 1/2, 동생 1/2로 상속등기를 해두고 몇 년 뒤 “어차피 형이 살고 있으니 형 명의로 전부 바꾸자”고 하는 경우입니다.

처음 상속재산분할협의를 통해 형이 단독으로 상속받는 경우와 이미 각자 소유권이 확정된 뒤 동생 지분을 형에게 넘기는 것은 동일한 절차라고 생각하면 안 됩니다.

특히 부동산은 소유권을 다시 이전하는 순간 증여·양도 등 다른 세금 문제까지 붙을 수 있으므로, 처음 등기를 어떻게 할지 결정하기 전에 이후 계획을 같이 생각하는 편이 낫습니다.

상속세 신고기한과 재산분할 시점도 따로 봐야 합니다

민법에서는 공동상속인이 협의에 의해 상속재산을 분할할 수 있도록 하고 있습니다. 그렇다고 세금 신고기한까지 제한 없이 기다려도 된다는 의미는 아닙니다.

국세청 안내에 따르면 일반적인 국내 상속의 경우 상속세 신고 대상자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 상속세 신고를 해야 합니다.

예를 들어 부모님이 2026년 4월 12일 사망했다면 4월 말일부터 계산해 일반적인 상속세 신고기한은 2026년 10월 31일이 기준이 됩니다. 다만 최종일이 토요일이나 공휴일 등에 해당하면 다음 영업일까지로 달라질 수 있습니다. 국세청도 이런 방식으로 신고기한을 안내하고 있습니다.

상속재산분할협의와 상속세 신고를 별개의 일정처럼 생각했다가 뒤늦게 서두르는 경우가 생길 수 있는 이유입니다.

재산 규모가 크거나 부동산 외 금융재산·채무·사전증여재산 등이 있다면 집 명의만 먼저 정하기보다 전체 상속재산을 확인한 뒤 분할안을 잡는 편이 안전합니다.

형제 공동명의가 무조건 불리한 것도 아닙니다

공동명의라고 해서 잘못된 선택은 아닙니다.

두 형제가 당장 집을 처분하지 않을 계획이고 소유권을 법정상속분대로 유지하는 데 이견이 없다면 1/2씩 공동으로 상속받는 방법도 충분히 가능합니다.

오히려 집 한 채를 특정 형제에게 몰아주기 위해 별도의 현금 정산이 필요한 상황이라면 공동명의가 구조상 더 단순할 수도 있습니다.

반대로 한 명은 집을 장기간 보유하고 싶고 다른 한 명은 상속 직후 현금화를 원한다면 이야기가 달라집니다. 나중에 공동지분을 다시 사고파는 과정을 거치는 것보다 상속재산 전체를 놓고 처음부터 어떻게 분할할지 검토할 필요가 있습니다.

그래서 공동명의와 협의분할 중 어느 것이 무조건 절세라고 단정하기는 어렵습니다.

집 한 채만 있는지, 다른 예금도 있는지, 한 명이 개인 돈으로 형제 몫을 정산하는지에 따라 세금의 성격까지 달라질 수 있기 때문입니다.

형제가 합의하지 않는다면 선택지가 달라집니다

지금까지 설명한 협의분할은 이름 그대로 상속인 사이에 협의가 된다는 전제가 있습니다.

형은 단독으로 집을 상속받고 싶지만 동생이 1/2 공동명의를 요구한다면 형 혼자 협의분할서를 작성해서 단독소유로 만들 수 있는 구조는 아닙니다.

민법 제1013조가 말하는 것도 공동상속인 사이의 ‘협의’에 따른 분할입니다. 협의가 이루어지지 않으면 가정법원의 상속재산분할 절차 등을 검토하는 단계로 넘어갈 수 있습니다.

이 경우에는 이미 발행한 아래 글과 연결하면 좋습니다.

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